Vous désirez acheter un logement neuf sur plan et de vente en l’état futur d’achèvement ? Cette opération immobilière exige alors de signer un contrat de réservation en VEFA. Conditions, délais de rétractation, échéances de paiement et dépôt de garantie : nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir avant de signer ce type de contrat.
DÉFINITION D’UN CONTRAT DE RÉSERVATION EN VEFA
Le contrat de réservation en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) est un type de contrat qui désigne l’acquisition d’un bien immobilier neuf non construit ou dont la construction n’est pas encore achevée.
Les deux parties (promoteur et acquéreur) s’engagent à vendre et acheter sous conditions et délais donnés. L’acheteur signe un contrat avec un promoteur immobilier pour réserver le logement et déterminer certains éléments liés à la vente future. Le promoteur s’engage à vendre le bien à un prix fixé.
En VEFA, signer un contrat de réservation correspond à l’étape du compromis de vente dans le cadre d’une acquisition immobilière plus traditionnelle. Cependant, c’est un engagement plus contraignant puisque, avec une simple promesse de vente traditionnelle, seul le promettant s’engage (ici les deux partis s’impliquent).
Bon à savoir :
Le délai de rétractation pour un contrat de réservation VEFA est de 10 jours. Le réservataire dispose ainsi d’un délai de 10 jours pour annuler son engagement, sans avoir à justifier la raison de son retrait ni à payer de pénalités : c’est le droit à la rétractation.
QUAND SIGNER UN CONTRAT DE VENTE POUR UN ACHAT EN VEFA ?
Un acheteur signe un contrat de vente en VEFA dès qu’il a choisi le programme immobilier et l’appartement neuf ou la maison neuve dans lequel il souhaite investir. Tant que la totalité des lots n’a pas été vendue, il est possible d’acquérir un bien en VEFA durant toute la durée de construction.
Cependant, un promoteur immobilier, dans son rôle de vendeur, cherche toujours à sécuriser un certain nombre de logements avant de lancer la construction pour être sûr d’avoir les financements nécessaires.
La signature d’un contrat de réservation VEFA peut donc intervenir à toutes les étapes de la construction.
QUE CONTIENT UN CONTRAT DE VENTE EN VEFA ?
Le contrat de réservation de VEFA doit mentionner certains éléments indispensables pour réaliser la vente en l’état futur d’achèvement :
- localisation géographique du bien (adresse postale)
- consistance des biens (nombre de pièces, dépendances, dégagements, etc.)
- notice descriptive précisant notamment la nature et la qualité des matériaux utilisés, les équipements des parties privatives ou collectives, etc.
- annexes ; prix de vente
- date prévisionnelle de livraison
- date prévisionnelle de signature du contrat de vente chez le notaire
- conditions de l’emprunt nécessaire à l’acquisition
- conditions de récupération du dépôt de garantie en cas de retrait
- explication claire et précise du droit de rétractation.
Il est également obligatoire d’annexer une notice technique descriptive au contrat de réservation pour décrire les ouvrages et les prestations planifiés et être capable d’apprécier la conformité des travaux.
FAUT-IL VERSER UN ACOMPTE EN CONTRAT DE RÉSERVATION VEFA ?
Au moment de la signature d’un contrat de réservation en VEFA, l’acquéreur doit verser un dépôt de garantie au promoteur immobilier. Il est calculé à partir d’un pourcentage du prix de vente et viendra ensuite se soustraire au prix de vente final et à l’échéancier de paiement.
Pour un contrat VEFA, la somme du dépôt de garantie est plafonnée et dépend du délai entre le contrat de réservation et l’acte de vente :
- 5 % du prix de vente si l’acte de vente est signé dans l’année
- 2 % du prix de vente si l’acte de vente est signé entre 1 et 2 ans
- pas de dépôt de garantie à prévoir pour une signature au-delà de 2 ans.
Bon à savoir :
Le réservataire peut intégrer des clauses suspensives au contrat de réservation en VEFA, par exemple la condition d’obtention d’un prêt immobilier. Ainsi, si vous n’obtenez pas votre crédit, vous pouvez sortir de la vente et récupérer votre dépôt de garantie.
QUELLES CONSÉQUENCES AU CONTRAT DE RÉSERVATION IMMOBILIER EN VEFA ?
Puisqu’il s’agit ici de conclure une vente immobilière, la signature du contrat de réservation de VEFA a lieu chez le notaire (souvent celui du promoteur, mais l’acheteur est également en droit de faire appel à son propre notaire pour protéger au mieux ses intérêts).
Pour un contrat de VEFA, les frais de notaire sont réduits à seulement 2 à 3 % du prix du bien vendu contre 7 à 8 % du prix du bien pour une acquisition dans l’ancien.
L’acheteur doit également payer une partie du bien : c’est ce qu’on appelle les appels de fonds en VEFA, avec un pourcentage applicable au stade d’avancement des travaux (déblocage des fonds progressif) :
- 35 % du prix du logement à l’achèvement des fondations
- 70 % du prix du logement à la mise hors d’eau
- 95 % du prix du logement à l’achèvement des travaux
- 5 % restants lors de la remise des clés (ils peuvent être contestés s’il y a des problèmes avec les travaux).
Dès que les travaux sont terminés, le promoteur procède à la livraison du bien qui se concrétise par une remise de clés et la rédaction d’un procès-verbal de livraison.
Bon à savoir :
Avec un achat en VEFA, vous pouvez profiter d’une exonération de taxe foncière partielle pendant 2 ans. Pour cela, déposez une déclaration au Centre Des Finances Publiques dans les 90 jours après la date officielle d’achèvement des travaux.
MODIFICATION D’UN CONTRAT DE RÉSERVATION VEFA : C’EST POSSIBLE ?
Il n’est pas possible de modifier un contrat de réservation d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA) après signature.
Toutefois, vous avez le droit de renoncer à votre achat et de procéder à l’annulation du contrat de réservation tout en obtenant l’intégralité de votre dépôt de garantie sous certaines conditions prévues par la loi :
- refus de prêt immobilier
- prix de vente supérieur de plus de 5 % au montant prévisionnel
- modifications importantes du logement par rapport à la description initiale
- absence de l’un des équipements promis au contrat
- rétractation de l’achat du terrain par le maître d’ouvrage (peu importe la raison)
- non-application d’une garantie d’achèvement ou de remboursement
- refus de permis de construire.
Source : nexity.fr
